Ein Bewertungsverfahren – und es kann viel mehr

Zentrales Merkmal des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF-Verfahren) ist die periodische Betrachtung der Zahlungsströme innerhalb eines definierten Betrachtungszeitraumes. Positive und negative Periodenüberschüsse werden dabei ebenso wie der am Ende verbleibende Restwert mit einem Diskontierungsfaktor abgezinst und zum aktuellen Barwert summiert: zum Marktwert der Immobilie.

Im Juni 2006 wurde von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. - gif die unter Leitung von Herrn Altmeppen erarbeitete Standardisierung des DCF-Verfahrens zur Marktwertermittlung von Immobilien als Empfehlung herausgegeben. Der klare Vorteil dieser Methode gegenüber dem deutschen Ertragswertverfahren ist die periodengenaue Betrachtung der Einnahmen und Ausgaben. Sie sorgt für eine direkte Orientierung des ermittelten Wertes am aktuellen Markt und verleiht der Bewertung ein starkes dynamisches Moment.

Das gif-standardisierte DCF-Verfahren bietet einen völlig unabhängigen Weg, den Marktwert von Immobilien abzuleiten. Methodische Verquickungen mit den normierten Wertermittlungsverfahren sind bewusst nicht vorhanden, um eine Plausibilisierung der Marktwerte zu ermöglichen. Der systematische Aufbau bietet den Vorteil, dass alle Ansätze transparent dargelegt und geprüft werden können.

Mit seiner erweiterten Risikobetrachtung ist das gif-standardisierte DCF-Verfahrens bestens geeignet, die Forderung Dritter nach größerer Transparenz zu befriedigen. In der klaren Definition und Darstellung möglicher Synergien mit operativem Immobilienmanagement und Risikomanagement der Betreiber steckt damit eine große Aufgabe und Chance des Verfahrens. Die Ergebnisse des DCF-Verfahrens bieten sich vor allem an, wo kontinuierliche Bewertung und Controlling gefragt sind, um Risiken früh zu erkennen, angemessen gegenzusteuern und so die Performance zu verbessern.